我们曾经报道过的本市和平区人民法院“《物权法》第一案”，昨天(6/2)进行了第二次开庭，并当庭宣判，确认了原被告争议的地下车库属于开发商所有，责令被告恢复地下车库出口通道的原状，保障通行。这一判决对于当前业主与开发商有关车位、地下车库引发的物业纠纷具有一定的借鉴意义。请听记者春怡的报道：

　　这是一起有关物业小区地下车库属性的诉讼，本市和平区多伦道一个小区1号楼地下，有一个地下人防工程，平时作为车库使用，包括小区汽车出入的通道和由地下车库进入公寓1号楼的楼梯入口。后来，开发商对地下车库的用途进行了改变，引发了业主的不满。2007年11月，在《物权法》正式实施后，小区业主委员会到和平法院起诉，他们在起诉书中提出：公寓1号楼地下车库的使用权应该归全体业主所有。被告开发商无视《消防法》、《规划法》，竟然将车库的出口私自堵塞，并私搭了大量的违章建筑用于出租。开发商的行为侵犯了业主的合法权益，并给小区造成了严重的火灾隐患，要求被告立即将地下车库恢复原状，使原告安全、正常的使用权得到保障。

　　这一案件中涉及的“地下车库到底归开发商还是小区业主共有？业主是否有使用权？”等问题在社会上争议很大，引起了社会的关注，和平法院专门就此案涉及到法律问题举办了《物权法》审判实务论坛，邀请专家学者对小区车位的归属问题进行论证与研讨，《法治纵横》节目进行了跟踪报道。

　　另据法院了解,1999年，被告开发商经过人防工程管理部门批准，对1号楼地下人防工程进行了局部变更设计，在地下人防工程东侧建成房屋，用作证券交易所大户室，租赁给某证券公司使用,同时，被告开发商又将与变更设计部分相邻的进出汽车的出口通道自行进行封堵，并搭建成房屋予以出租使用，致使车辆只能从进口通道进出,改变了原来的用途。

　　2004年3月，被告开发商授权自己下级的一家实业有限公司对公寓1号楼地下人防工程进行管理、使用。

　　2005年9月1日，这家实业公司将1号楼人防工程地下室东侧的房屋约380平方房屋租给一家数码公司。进一步引发了业主与开发商的矛盾。

　　因此，在昨天和平法院第二次开庭审理时，法院追加了被授权管理地下车库的某实业公司和现在正在租赁使用的某数码公司为第三人。

　　在法庭辩论阶段，原、被告及第三人围绕着“涉案地下室的使用权与所有权应该属于谁？是否计入公摊面积？相邻关系的通行使用，所有权人是否应该为相对人提供便利？”这几个焦点问题展开了激烈的辩论。原告业主会主任陈先生表示，购房书上写明，地下车库是商品房的配套设施，所以应该是计入公摊面积的，归全体业主共同所有。

　　(录音)

　　被告开发商的委托代理人、天津四方君汇律师事务所律师刘继业表示，1号楼的地下车库是地下人防设施，由被告投资建设，没有计入公摊面积，不属于公共部分。这个地下车库的变更已经经过市人防部门批准，出租使用的收益应该属于被告所有，原告的诉讼请求没有法律依据。

　　(录音)

　　第三人某实业公司认为，1号楼地下人防工程由被告开发商投资建设，授权自己管理和使用。依据人防部门的登记备案，实业公司有管理、使用、收益的权利。他们与数码公司签订的房屋租赁协议合法有效。

　　另一方第三人某数码公司也表示，自己和实业公司签订的房屋租赁协议合法有效，现在房屋由数码公司实际使用，具有合法的使用权。

　　由于被告方不同意法庭调解，所以法庭在休庭40分钟后进行了当庭宣判。

　　(录音：本院认为，……压混)

　　法院经过审理认为，公寓1号楼地下车库是由被告投资建设的地下人防工程，不计入公用建筑面积的范围，所以，这个地下车库不属于业主共有。被告于1999年经过人防行政主管部门批准，对1号楼地下人防工程，也就是车库，进行了局部变更用途，属于正常行使使用权，原告要求被告将地下车库变更用途为证券交易所大户室的部分恢复原状，没有法律依据，原告这部分的诉讼请求，法院不予支持。

　　原、被告作为不动产的相邻各方，应当按照有利于方便生活的精神，正确处理通行的相邻关系，1号楼地下人防工程，也就是车库，用于车辆进出的通道，即使是所有权人，没有经过有关行政机关批准也不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活的，应当恢复原状，所以，被告应该将在东侧出口通道内搭建的房屋予以拆除，恢复出口通道的原状，保障通行，原告的这部分诉讼请求，法院予以支持。

　　两方第三人，一方作为被告授权的管理人，一方作为实际使用人，应该与被告共同拆除在东侧出口通道内搭建的房屋，恢复出口通道的原状及通行，以保障其他业主的合法权益。最终，法院作出如下判决。

　　(录音：依照……判决如下：恢复原状)

　　一审宣判后，原告小区业主会的陈主任对法院支持的部分诉讼请求表示满意。

　　(录音：我们基本满意，主要还有看执行的力度。)

　　被告委托代理人刘律师则表示，这个结果很难执行。

　　(录音：没有执行的可能性，其他我不发表意见。)

　　这一案件是和平法院在《物权法》实施后受理的第一起案件，但是，记者注意到，在判决书中所依据的是《民法通则》和司法解释。为什么没有依据《物权法》进行判决呢？本案的审判长、民二庭副庭长赵铭解答了记者的疑问。

　　(录音：侵权行为发生在2004年，对于物权法的溯及力没有做明确的规定，而且司法解释里明确说明了相邻通道必须要畅通，所以我们依据这一条，物权法和民法通则是有衔接问题的，物权法是将民法通则分成了若干条，细化了。我们这样判决虽然没有适用物权法，但充分体现了物权法的原则和理念。业主、开发商相对所有权人都明确了自己的权利，能更好的行使权利保护。)

来源： 天津人民广播电台新闻广播  2008-06-13 13:59 编辑： 新闻编辑