播出日期：07年6月4日

　　时政：听众朋友，大家好！欢迎收听每周一固定播出的《建言议政——天津市办理代表建议、政协提案》专题节目时间。我是市政府办公厅的时政。

　　孙阳：大家好，我是孙阳。最近一段时间，我们新闻广播在《新闻909》、《法制纵横》、《枫叶正红》、《新闻你我他》等节目中联合推出了物业管理系列报道，开展相关话题讨论，在听众中引起了强烈反响，有的听众打来电话反映自家居住社区遇到的物业管理问题，有的咨询相关法规政策，有的为规范物业服务谈观点、提建议。听众朋友们参与的热情非常高，现在又正值《天津市物业管理条例》修订之际，为了能把大家的建议及时反馈给相关部门，前不久市政府建议提案处理办公室召开了一次座谈会。

　　时政：会上部分市人大代表、政协委员，市国土房管局物业处负责人以及听众代表，面对面地围绕如何改进目前物业管理存在的一些问题，如何完善法规政策，让物业管理行业健康发展，建设和谐社区进行交流。在今天的节目中，我们来介绍这次座谈会的详细内容。欢迎您连续收听：

　　时政：这两年，民革天津市委会在深入调研的基础上，连续以党派的名义递交提案，就物业管理现状提出建议。民革城市环保委副主任李福瑞说，他们的建议得到了相关部门的采纳，为完善物业条例起到一定作用：

　　李福瑞：从1996年到现在出现了一些问题，针对这项问题我们民革开始了调研工作。首先我们提出物业管理是对物的管理，对人的服务，应该把物业管理纳入社区管理。根据我们的提案国土房管局采纳了我们的意见，出台了业主委员会管理办法，然后又出台了业主委员会活动规则，把政府和街道办事处的力量整合起来。

　　孙阳：从社区建设的实际情况来看，一个好的业主委员会对于提高物业管理服务水平和质量将起到十分重要的作用。他们既要代表全体业主维护合法权益，同时也要监督和配合物业公司的工作，在业主和物业公司之间起到桥梁和纽带的作用。为此市政协委员、天津市安信律师事务所主任王继民建议，选拔合格的业主委员会成员特别重要：

　　王继民：业主委员会人员的资格要明确，华苑居华里小区把物业给炒了你看看业主委员会的委员85%是长期不缴纳物业费的，这些人能代表全体业主甚至大多数业主的权益吗？不能什么人都是业主委员会的委员。

　　时政：按照《天津市物业管理条例》规定，业主委员会应该维护广大业主的权益，但是从实际情况看，目前一些小区的业主委员会工作并不让广大业主满意。市政协委员张思骞建议，为了杜绝这类情况出现，应该发挥政府的监管和引导职责：

　　张思骞：小区是社会管理最基础的细胞，社会和谐不合谐跟小区管理关系非常大，所以大伙都关心这件事。刚才那位听众代表前面说的观点我挺赞成的，业主是消费者，物业公司是服务的企业，但是还应该明确，业主的消费和普通的消费还有区别，它不是一个人的事，他是小区里集体的利益，所以这里头就有好多问题，因为每个人想法不一样。有一个特别关键的地方，比如物业公司他的利益代表是他的企业法人，非常明确，但是小区业主利益谁来代表，业主委员会是怎么产生的，它能不能代表业主的利益，像我们小区就是物业公司找几个不错的弄在一块，成立业主委员会，其实那些老百姓并没有赞成他是业主委员会。所以对于政府来说有两个职责是应该行使的：一个是政府对物业公司的监管和对其他企业的监管应该是一样的，因为老百姓自己监管是很困难的，这是政府管理职能。另外一个业主委员会怎么产生，在产生过程上政府部门应该有不可推卸的责任。怎么产生的业主委员会能代表广大业主的利益，有的小区就是不交物业费的人在一块建了业主委员会，它不能代表业主的利益。所以条例上说的道理挺对的，但是没有操作性，在产生业主委员会的过程中街道党委、居委会要起作用，怎么选择出来真正代表业主利益的。

　　孙阳：目前，政府相关部门也已经注意到了业主委员会在物业管理中的重要作用，针对张思骞委员提的建议，市国土房管局物业处副处长张学军说，在这次物业管理条例的修订稿中他们大胆提出，由街道办事处、居委会来指导业主委员会的成立，监督他们的工作：

　　张学军：业主委员会的产生通过这几年的发展，我们主管部门也越来越认识到它的重要性，从目前来讲天津业主会的建立率达到79%，但是作用发挥也是参差不齐。天津条例的规定，物业公司负责召集业主会，实际根本目的物业企业起到协助的作用，更多的工作是由筹备组自己组织，街道办事处、区县物业办要在政策上去指导好业主会成立的程序，在条例修改过程中我们就有一个大胆的想法，提高街道办事处、乡镇政府对业主会成立的指导和监管力度，把这个权利赋予街道和居委会去做，现在草稿这么些出来，还有业主会的换届选举也由居委会做。如果这么做了，就和居委会的换届一样得到政府的支持。

　　张思骞：居委会也是居民自治组织，但是业主委员会成立以后他虽然是没有上级的单位但是街道或者办事处仍然应该有一个领导培训作用，让他了解法律规定，让他知道自己的职责是什么，怎么来做，别是大撒把。

　　张学军：刚才您提到的问题我们做了重点的改动，主管部门——区县物业办应该加强政策指导，对于业主委员会的培训每年都搞一到两次，这个月的下旬对开发区、河北区、北辰区给他们讲课，全面讲解业主委员会的日常情况。

　　张思骞：出台的这些东西看着挺好，就是一到干活时没法干。

　　就是得落实责任人，要不到时候都管就都不管了。

　　时政：在座谈会上，农工党天津市委会副主委陈淑珍提出了一个大胆的建议，她认为可以不再成立业主委员会：

　　陈淑珍：建议不再成立业主委员会。一个原因业主委员会它的性质难以界定，居委会是群众自治组织，那么业主委员会是什么呢？是业主的联合体，它享有哪些权利，尽哪些义务，现在义务上还有点，要维护全体业主的权益，但是享受到什么权利，又不叫社区志愿者，还得给业主谋利益，所以权利义务没有明确界定的组织他的存在是不能持久的，发挥作用也是不可能到位的。二是现在的组织机构已经很繁杂了，各级政府机构就不少，有各区政府组织，还有街道办事处，还有居委会，已经很多了，还加一个业主委员会，我觉得有点不伦不类，谁来筹建它有问题。我们现在机构已经很多的情况下，没有必要再成立业主委员会，咱们的国情和国外不一样。第三个原因，业主委员会履行职责不能到位，他从成立之初就不是很规范，有的跟物业公司有关系，有的带头不交物业费，从实践上看，业主委员会没有起到维护业主权益的作用，没有意义的组织还维持它干什么。

　　孙阳：在物业管理过程中，目前比较棘手的一个问题是物业费收缴难：一方面业主们认为物业费普遍偏高，制定时缺乏透明度，另一方面物业企业经常抱怨公司运营入不敷出，难以为继。对此陈淑珍委员建议，为了保证物业费有一个合理的收费标准，应该由物价部门来制定：

　　陈淑珍：物业费怎么界定，有的一块，有的五毛，这个物业费的界定往往是物业公司自己定的，居民们买房子的时候有一个物业管理的合同，这个业主都着急住房，有时候对条款没有仔细看，定多少钱也不捉摸，合同就这么定了，然后一进去发现费用高了，服务不到位，物业公司它的价格应该由物价局界定，这样就使居民也能够接受。

　　时政：作为一名从事房地产开发工作的市政协委员，马秀兰非常认同陈淑珍委员的提议，她说如果由物价部门制定物业费价格也有利于物业企业的长期发展：

　　马秀兰：物业管理费的制定现在往往是什么，物业公司订完了也要申报到物价局批准，但是价格的测算和申报还是物业公司主导，我建议应该由物价部门来做。有的物业公司为了想进来但是没有考虑到质量所以报的价格很低，服务也相对是这样的。我的调查了解物价局为了避免自己引火烧身，他批的只是你的简单的物业管理费，他不含电梯费，有些高层的水箱处理都不包括，他只是简单的批比如物业费五毛钱，当物业公司进驻的时候定成了一块二，好多人开始反对，他就没想到如果五毛钱水箱可以不清洗，电梯可以不维护，因为你没有这个价钱。所以一定要合理，不但要对业主负责也要对物业公司负责，不能赔本，长期的换物业公司对小区、对物业公司都不利。那么这些东西必须合理。

　　孙阳：业主们要享受到质价相符的物业服务，除了合理的收费标准之外，还应该在签订物业合同时把服务内容具体细化。听众代表张果冉说，目前很多小区的物业合同服务项目非常笼统，这样一旦业主和物业公司发生纠纷，没法分清双方的责任：

　　张果冉：物业合同像我们小区负责“保洁服务”四个字，负责“机动车辆管理”六个字，这些东西要真要维权是有标准，但合同上没有标准，什么叫明码标价。

　　时政：那么作为业主在签订合同时应该注意什么呢？市国土房管局物业处副处长张学军说：

　　张学军：物业合同的签订在业主会成立之后由全体业主去做，作为每一个业主来讲，对于服务的内容、具体条款由业主自行制定，这是业主的权利。你的小区保洁服务就写保洁，这就不好，你作为业主为什么不去参与，要提出来，合同具体条款的制定是全体业主的权利，不是政府强加于每个业主，一定要把合同的服务内容和标准具体化，业主一定要增加自我管理的意识。

　　孙阳：在前期报道播出过程中，就有听众就物业合同内容提出建议：目前物业企业服务大致分为绿化、保洁、保安、机动车管理等几项，假如某小区的物业费是每平米一块五，那像绿化、保洁、保安这些服务在物业费中占的比例到底是多少，应该明确告诉业主。当业主对某项物业服务不满意时，是不是可以不交这部分的物业费，也不影响缴纳其它费用。

　　时政：市人大代表张洪明说，为了规范物业管理企业，可以建立保证金制度：

　　张洪明：现在物业企业退出很无序，想退出就退出，你比如我作为物业管理我得交纳保证金，当然不是不给了，但是如果你违规了，如果谁违规，第三方，比如政府可以作为第三方，我把你保证金扣除，这是双方的，也有企业的，也有业主的，当然了作为业主可以少交，企业应该多一些。

　　孙阳：市政协委员韩若宾说，在条例修订时是否还可以增加相应的处罚条款，作为对业主和物业公司双方的约束：

　　韩若宾：必须要有罚则跟着，如果物业公司违反了，不但要少收物业费还得进行处罚，罚金交给业主，而且罚金还不能低了，低了不好使。像美国把二手车当新车卖，处罚多少钱，五十倍，罚200万美元，给买车人，然后美国联邦法院把这个案子发到各州县法院作为判例。再说物业公司遇到的难处，小区私搭乱盖比较多，所以我们能不能制定一个私搭乱盖拆违的制裁手段，物业公司应当得到一部分可以强制拆除的权利，搭多少平米处罚多少钱，处罚的钱给拆除的单位。

　　时政：听众代表李津立和张果冉在座谈会上还就前期物业合同的期限以及对物业企业加强监管分别提出了建议：

　　李津立：再一个物业条例有的界定不清，比如前期物业服务，怎么叫前期，也可能后头没签合同我这永远是前期，我认为这样解释不合理。条例里规定，第一个业主入住满两年，入住率达到一半就具备了成立业主委员会的条件，第一次业主大会物业公司组织，他不组织前期物业无止境的延长我认为不合理，应该有时间概念，到那时间前期物业管理结束。

　　张果冉：再有物业管理纠纷不能得到迅速有效的化解，各行业都开展执法检查，我们能不能定期不定期的开展执法检查，首先你深入基层了解民意，老百姓想什么，希望什么，通过执法检查可以发现问题解决问题，修改我们的规定制度，使物业管理管理更加健康发展。

　　时政：说到这，这一期《建言议政》节目又要和您说再见了，您可以到天津政务网和天津电台声纳网浏览《建言议政》节目的全部内容。

　　孙阳：天津政务网是市政府的门户网站，专门设立了《建言议政》节目专栏，并且备有音频和文字文件以及节目图片，欢迎您点击、浏览。时政、孙阳代表编辑崔昕昕、伊明感谢您的收听。我们下周同一时间再见。

来源： 天津人民广播电台新闻广播  2007-08-31 14:14 编辑： 任欣