声纳网消息(记者春怡)：随着城市建设的发展，居民居住环境发生了很大的变化，越来越多的人搬入新居，小区内居民与物业公司的矛盾纠纷也不断出现，比如：小区内业主私搭乱盖、安装护拦等现象比较突出，并且呈现了增多的趋势。近日，本市河东区人民法院就审理了多起小区内纠纷案件，暴露出当前一些亟待规范的法律问题。

　　李新是天津市河东区某小区5楼房屋的所有人，他所有的这个房屋是带露台的房型。李新入住新房后，在对自家房屋的装修过程中，考虑到安全和美观等因素，将自家露台封闭。2004年3月，李新与房屋的建设开发单位某投资发展公司签订了《业主公约》，明确约定不得在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物。去年4月，小区物业管理公司又与李新签订了《物业管理服务协议》，其中约定：“房屋装饰装修管理服务按天津市政府《天津市房屋安全和使用管理规定》、《房屋装修管理协议》及甲方有关规定进行管理”。另外，还约定了违约责任。

　　物业公司认为，业主李新未经物业公司允许，擅自在露台上搭建构筑物，其行为影响了物业公司的管理秩序及小区环境，要求李新拆除房屋露台上搭建的违章构筑物。

　　法院经审理后认为，业主李新私自搭建露台的行为违反了双方协议约定，物业公司主张其拆除违章建筑，符合法律规定，因此，法院支持了物业公司的诉讼请求，判决业主李新将其房屋附属封闭的露台拆除。

　　私搭乱建既然是属于违法违章建筑，但业主为什么还要搭建呢？河东区人民法院民二庭副庭长袁宝瑞认为，此类案件产生的原因主要有两个：一是，业主对于房屋附属小院的所有权归属以及对露台的使用权的范围概念不清。二是，个别业主的法律意识与守约意识不强。

　　录音：第一，公民的法律意识与守约意识不强。《天津市物业管理条例》第36条明确规定了禁止实施的行为，物业公司与业主签订的《业主公约》全部约定了业主不得在小院里和露台上私搭乱盖。第二，业主对于房屋附属小院的所有权归属以及对露台的使用权的范围概念不清。目前，房屋附属小院通常由开发商交由一楼业主使用，但是房屋所有权证上并没有标注小院归购房业主所有，而土地使用证上也不包括小院的使用权。因此，应当认为小院为全体业主所有。从这一点反映出对公民的普法工作不足，而且也体现出相关部门对于此类问题的处理力度不够，导致该类违法情况的发生。

　　但是，很多业主对此并不理解，一些业主认为，所谓《业主公约》是开发商在购房过程中的格式条款，带有强迫性，不签字就买不到房屋，有霸王条款之嫌；还有的业主认为，小院是本人房屋的附属，业主有权依照自己的意愿对小院进行改造，如此一来，不但侵犯了其他业主的权益，同时也违反了相关物业法规的规定。关于露台的使用问题，公民基于对房屋的所有权而行使占有、使用、收益等他项权无可厚非，但是业主在露台上搭建建筑物便背离了露台的使用功能，而且对建筑物的整体美观与承重都会造成影响，对此类行为法院也不能支持。

　　要避免这些纠纷的发生，让业主们都能愉快地生活在一个和谐的氛围当中，物业公司需要做的工作可不少。河东区人民法院民二庭副庭长袁宝瑞建议：

　　录音：首先要加强服务力度，向小区业主普及相关的法律知识，防患于未然。此外，当发现业主们私搭乱建时，要及时采取各种措施加以阻止，比如对违约的业主进行公示、向业主委员会及业主大会汇报情况以及对违约的业主进行法律诉讼等等，但关键的一点还是业主们要加强自律，进一步增强法律意识和守约意识。

　　“买顶楼住房赠送阁楼或露台”，“买一楼住房赠送小院”……在售楼中心，经常看到这样的广告语，而实践当中，开发商也对购房者作出这样的承诺。由于小院和露台不计入建筑面积，又迎合了不同的购房需求，因此受到业主的普遍欢迎。附带露台或小院的商品房屡见不鲜，而由此导致的纠纷也不断增加。刚才和您说的这个案例就很有典型性。由于此类案件直接关系到居民的整体居住环境及其他业主的合法权益，同时，此类案件的审理结果也将对物业公司今后的物业管理工作的开展有较大的影响作用，因此引起了人们的广泛关注。

来源： 天津人民广播电台新闻广播  2007-01-18 15:10 编辑： 任欣